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中企逆势涌入美国楼市 预计未来5年还将投1.4万亿

来源:互联网更新时间 2018-05-17

  米可

  美国地产,永远是中国投资者最热衷的投资选项。

  根据交易追踪机构RealCapitalAnalytics的数据,今年以来,中资企业已经完成和正在进行的美国商业房地产收购交易达47笔,交易总额为93亿美元(约合人民币612亿元),让中国投资者成为了美国房地产最活跃的国际买手。

  其实,更让人惊讶的还在于未来趋势。根据今年5月亚洲协会(AsiaSociety)和罗森咨询公司(RosenConsultingGroup)联合发布的《中国在美国房地产的投资报告》,预计2016~2020年,中国投资者在美国商业地产和住宅上的直接投资(不包括未来新建项目)将累计到至少2180亿美元,约合人民币1.4万亿元。

  该报告还称,2010~2015年间,不包括机构和信托在内,中国投资者在美国购买房产(包括商业房产和住宅)的支出高达1100亿美元。其中,中国投资者在美国的住宅上(包括托管公寓、自住和投资)累计花费了至少930亿美元,并且以每年20%左右的速度增长。

  根据海外房地产中文平台居外网的估计,去年中国买家在美国买房的交易为美国经纪人带来的佣金就高达17亿美元(约合人民币111.86亿元)。

  中企大手笔买楼

  《第一财经日报》记者梳理公开资料发现,在今年的前5个月里,中企在美国已经完成或有意向进行的大手笔商业地产收购包括:

  5月底,中国人寿(601628,股吧)联合美国不动产投资管理机构RXR收购了纽约曼哈顿地标性建筑之一——美国大道1285标志性写字楼项目,总价为16.5亿美元。据称,曼哈顿美国大道1285写字楼出租率100%,最大租户为瑞银集团(UBS)北美总部,租赁面积超过90万平方英尺;同月,香港盛洋投资(控股)有限公司近日发布公告称,拟斥资5300万美元,收购位于曼哈顿第六大道的两个物业。

  4月底,信泰资本宣布以5.7亿美元(约合人民币37亿元)完成对纽约赫莎(HershaHospitalityTrust)酒店资产包的收购。据接近交易人士透露,赫莎酒店资产包共包含7家位于纽约时代广场、华尔街等核心区域中档酒店,收购后,信泰资本占70%优先股,赫莎占30%普通股;4月初,海航资本集团有限公司以4.63亿美元买下纽约曼哈顿完成第二栋写字楼(8503rdAVE)的收购交易。该写字楼位于纽约最黄金地段,总面积61.7万平方英尺,是海航在美国投资的第一栋A级写字楼。

  3月,中国企业健一集团以近4000万美元拿下好莱坞山上一处位置绝佳的地产,这处地产包括地标性的山城(Yamashiro)餐厅;3月中旬,中泛控股有限公司发布公告称,在先决条件达成后,其以3.9亿美元收购美国纽约物业事项已经完成。

  2月,中国安邦保险同意斥资65亿美元收购美国奢侈酒店集团StrategicHotels&ResortsInc.,该交易也将创造史上中国内地买家收购美国房地产的金额之最。

  1月,香港豪华酒店文华东方国际(MandarinOrientalInternational)宣布拟以1.4亿美元收购波士顿文华东方酒店所在的房地产物业。

  显然,算上那些拟收购的项目,中企对于美国商业地产的胃口还要大。

  根据美媒报道,同一时期,加拿大投资者在美国购置房产的交易总额还不及中企投资额的一半,仅为42亿美元。相比之下,2015年全年中国投资者完成了71桩美国商业房地产交易,交易总额为60亿美元。也就是说,今年前5个月的交易金额就已经比去年全年的1.5倍还多。

  加速涌入背后

  事实上,美国的房地产交易整体是放缓的,因为美国的商业房地产牛市已经持续六年了。不少投资者已经开始选择离场,持观望态度。在他们看来,自2009年以来一直上升的商业房地产市场价值可能趋平,甚至开始下降。

  根据RealCapitalAnalytics的数据,2016年前4个月,投资者购买了总值1359亿美元的商业房地产,低于去年同期的1714亿美元。

  为什么中国投资者还在加速涌入?

  除了对资产多元化的考虑之外,部分投资者也对国内的经济形势和房地产市场感到担忧。

  灼识咨询执行董事赵晓马告诉《第一财经日报》记者,不少投资者认为,国内部分城市的房价已经处于阶段性高位,前景难以捉摸。现今的房价看起来也并不适合买进。尤其经过多年的上涨,一线城市房价居高不下。相比而言,海外房地产性价比高,升值空间大。“一方面,随着海外交流的日益频繁,更多的国人走出国门,来到海外的国人催生了巨大的房屋需求,不论是移民者购置一套新的房产,还是留学生需要租住一套房屋,都会让投资者手中的海外房产持续升值。”他表示。与此同时,考虑到汇率的波动,购买国外房产也是一个实现财富保值、避免资产缩水的方式。

  然而,赵晓马提出,虽然相比中国房价,美国房价存在一定的升值空间。但在美国,当统计数据显示房屋库存增加或减少到一定数量时,新房开工率就会随之增加或降低,使整个市场的房价始终处于一种相对稳定的状态。再加上美国的土地资源相对丰富,买土地和当开发商都不是特权,因此,想在美国炒房寻求暴利不太可能。他表示:“美国房产目前的出租净回报率大约在8%~10%之间,如果你能拿到银行贷款,充分利用财务杠杆,取得合理收益是可能的。”

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